Obras Em Condomínios: Pontos De Atenção Antes De Começar Uma Reforma

Para manter o bem-estar dos moradores e a valorização de um condomínio, é essencial que ele seja reformado periodicamente, incluindo manutenções nas instalações e até mesmo projetos de modernização. No entanto, obras em condomínios exigem planejamento e cuidados específicos.

Por isso, os síndicos precisam ter conhecimento de tudo o que é necessário para iniciar uma obra da maneira correta, a começar pela decisão de quando fazer essa reforma. 

Você sabe identificar a hora certa de fazer obras em condomínios? Como saber se o empreendimento tem condições de passar por uma reforma?

Este artigo tem o objetivo de esclarecer essas questões e trazer informações para a tomada de decisão para a realização de obras em condomínios. Para ficar por dentro, continue a leitura!

O que considerar antes de realizar obras em condomínios

1. Faça um levantamento de quanto vai custar a obra

Obras, em geral, costumam custar mais do que é previsto inicialmente. As obras em condomínios não fogem à regra.

Por isso, é preciso fazer um levantamento com uma empresa especializada para identificar o que o condomínio precisa e quanto a obra custará, já considerando uma margem extra.

Esse processo de orçamento é fundamental para que o síndico faça um planejamento de custos e analise se o condomínio tem condições financeiras de fazer a obra nesse momento.

2. Analise as finanças do condomínio e considere a possibilidade de contratar uma garantidora de crédito

Após a pesquisa do orçamento, o síndico deve fazer uma análise minuciosa das finanças do condomínio. A partir do controle financeiro, é possível verificar se o empreendimento tem a possibilidade de fazer uma obra que comporte o orçamento levantado, evitando que o condomínio enfrente dificuldades financeiras nos meses seguintes.

Para realizar obras em condomínios, é importante que o empreendimento tenha um fundo de reserva. No entanto, nem sempre isso é possível quando o planejamento financeiro está comprometido por conta de inadimplência, um problema bastante comum para síndicos.
Uma maneira eficiente de resolver isso é contratando uma garantidora de crédito condominial, que garante que o condomínio tenha a receita necessária para a realização da obra, mesmo que haja moradores inadimplentes, responsabilizando-se pela cobrança dos atrasados.

3. Aprove a reforma em assembleia

Depois de definido que o condomínio tem condições de realizar a obra, ela deve ser aprovada em assembleia junto aos condôminos.

Para saber quantos votos são necessários, é preciso entender os tipos de obras em condomínios:

Obras voluntuárias

São aquelas que não implicam diretamente no funcionamento das instalações. São realizadas para modernizar ou deixar o empreendimento mais agradável.

Exemplos: restauração ou pintura da fachada com cor diferente, novo projeto paisagístico do jardim, decoração de áreas comuns, entre outras.

Devem ser aprovadas pelo voto de dois terços dos condôminos, considerando o número total de condôminos e não o total que comparece à assembleia para a votação.

Obras úteis

São as que aumentam ou facilitam o uso do empreendimento. Devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um.

Exemplos: instalação de sistema de segurança, construção ou ampliação de sala de ginástica, obras para aumento da garagem, entre outras.

Obras necessárias

São as que conservam o bem ou impedem sua deterioração. Devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um, caso as obras não tenham o quesito urgência.

Exemplos: pintura de fachada sem trocar a cor, impermeabilização de laje por causa de infiltração, reparos elétricos e hidráulicos, instalação de corrimão em escadas, adequação do playground às normas da ABNT, entre outras.

Não é necessário realizar votação, se os valores forem baixos e as obras tiverem urgência (salvo se a convenção do condomínio disser o contrário).

Em último caso, se forem urgentes, mas com gastos excessivos, as obras podem iniciar sem votação, mas é obrigatório apresentá-las e esclarecê-las em assembleia para os condôminos.

4. Conheça as regras para obras em condomínios

Para realizar quaisquer obras em condomínios, é preciso que o síndico conheça o que diz a legislação.

A ABNT 16.280 vale para condomínios verticais, enquanto o artigo 1.341 do Código Civil estabelece as características dos tipos de obras ou benfeitorias a serem realizadas.

5. Assine contrato com uma empreiteira

É indispensável que obras em condomínios sejam realizadas por empreiteiras e que as partes assinem um contrato formal.

Não é recomendado apenas contratar um bom pedreiro para a execução da reforma. Essa economia pode sair cara, considerando as chances de algo sair errado.

6. Tome os devidos cuidados referentes à pandemia

Além de todos esses passos para a realização de obras em condomínios, também ainda é preciso considerar o momento de pandemia. 

O síndico deve analisar a situação específica do seu condomínio, observando que pode haver moradores trabalhando em home office e o barulho da obra pode ser bastante incômodo. 

Também é preciso lembrar que obras significam trabalhadores circulando no condomínio, podem contribuir para a proliferação do vírus. Portanto, essa é uma questão que também precisa ser definida em assembleia.

E, então, agora está mais seguro sobre fazer obras em condomínios? Veja como o serviço de portaria remota pode contribuir para equilibrar as finanças e a realizar outras obras de melhorias no empreendimento.