A locação de curta temporada virou um dos temas mais sensíveis nas assembleias dos últimos anos. Em maio de 2026, o STJ trouxe uma decisão que mexe na base da discussão. A partir de agora, o síndico que enfrenta o tema do Airbnb em condomínio passa a ter respaldo mais claro para exigir deliberação coletiva antes de qualquer liberação. Entender essa nova lógica é o passo mais urgente para quem já sentou na cadeira da gestão condominial.
A virada de chave que o STJ consolidou em maio de 2026
Por anos, a discussão sobre Airbnb em condomínio seguiu uma lógica de proibição ativa. O condomínio que se incomodava com a rotatividade precisava reunir os condôminos, aprovar uma alteração na convenção e formalizar a vedação. Quem queria operar locação por temporada partia de uma posição confortável, já que, sem proibição expressa, a atividade seguia.
A decisão do STJ no Recurso Especial 2.121.055, divulgada em 7 de maio de 2026, inverteu o sentido do esforço. Por cinco votos a quatro, a Segunda Seção entendeu que a oferta habitual e profissional de unidades por plataformas digitais altera a destinação residencial do condomínio. Por isso, em condomínios cuja convenção define uso exclusivamente residencial, a locação por curta temporada só pode existir com autorização expressa, aprovada por dois terços dos condôminos.
Ou seja, o ônus se desloca. O proprietário que quer monetizar a unidade por temporada precisa pleitear a liberação em assembleia. O condomínio que pretende manter o uso residencial não tem o trabalho de provar nada, já que a regra padrão passa a estar do seu lado.
O que decidiu o STJ no REsp 2.121.055
Quórum de dois terços e o ponto de apoio no Código Civil
O voto vencedor da ministra Nancy Andrighi se ancorou em dois dispositivos do Código Civil. O primeiro é o artigo 1.336, IV, que impõe ao condômino o dever de não utilizar a unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. O segundo é o artigo 1.351, que estabelece o quórum de dois terços para alteração da destinação prevista na convenção condominial.
Conectando os dois pontos, a relatora destacou que a exploração frequente de unidades em plataformas de hospedagem produz, na prática, uma mudança de destinação. Para que essa mudança seja válida, então, é preciso passar pela deliberação qualificada da coletividade. O entendimento se aplica de forma direta a condomínios com convenção exclusivamente residencial, situação majoritária no estoque brasileiro.
Por que a plataforma ficou em segundo plano na decisão
Um ponto da decisão merece atenção especial do síndico. O STJ deixou claro que o problema analisado está no uso concreto da unidade, com características próprias da hotelaria. O aplicativo de intermediação ficou em segundo plano. O que pesa é o conjunto de evidências de operação profissional: alta rotatividade, anúncios recorrentes, ausência de vínculo pessoal entre as partes e cadastros mediados por aplicativos.
Esse recorte importa por uma razão prática. Ele evita que síndicos transformem a decisão em proibição genérica de qualquer locação curta. Aluguéis pontuais, com vínculo pessoal entre proprietário e locatário, permanecem fora do recorte do tribunal.
O impacto prático para o síndico
Como pautar a discussão em assembleia
O síndico que precisa enfrentar o tema tem agora um caminho processual mais claro. Em primeiro lugar, convém checar o que a convenção atual diz sobre destinação. Convenções que já registram uso residencial puro praticamente carregam a vedação implícita, segundo o entendimento do STJ. Convenções omissas ou ambíguas pedem revisão para incorporar o tema de forma expressa.
A pauta em assembleia, por sua vez, pode tomar dois caminhos. O primeiro consiste em deliberar pela proibição expressa da locação por curta temporada, reforçando o padrão sugerido pela decisão. O segundo propõe um modelo de liberação condicionada, com regras objetivas de cadastro de hóspedes, limite de ocupação, responsabilização do proprietário e controle de acesso. Os dois caminhos exigem quórum de dois terços, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Nesse contexto, a tendência mais elegante costuma ser a segunda. Ela preserva a propriedade do condômino que opera de forma profissional e, ao mesmo tempo, protege a convivência dos demais.
Cláusulas que estão entrando nas convenções condominiais
Convenções já adaptadas ao tema costumam trazer cinco elementos.
O primeiro é a definição do que se entende por locação curta para fins internos, em geral vinculada a períodos inferiores a 90 dias. O segundo é a obrigatoriedade de cadastro prévio do hóspede na administração ou na portaria, com documentação de identidade. O terceiro é o limite de ocupação por unidade. O quarto é a responsabilização solidária do proprietário pelas infrações cometidas pelo hóspede. O quinto, a multa progressiva em caso de descumprimento.
Assim, a escrita dessas cláusulas costuma ser o momento em que a administradora soma valor estratégico ao processo, conectando a regulação de Airbnb em condomínio à governança da rotina.
O recorte tributário: o que muda com o Decreto 12.955/2026
Antes do STJ se manifestar, a economia da locação por curta temporada já vinha sendo redesenhada por outra frente. Em 30 de abril de 2026, o governo publicou o Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS no contexto da reforma tributária. Para o síndico que enfrenta o tema do Airbnb em condomínio, esse recorte pesa por um motivo direto: ele altera a viabilidade econômica da operação dentro da unidade e costuma aparecer nos debates de assembleia
Equiparação à hotelaria e a linha de corte dos 90 dias
O artigo 410 do decreto estabelece que a locação ou cessão onerosa de imóvel residencial por período não superior a 90 dias passa a ser tributada nas mesmas regras dos serviços de hotelaria. A medida, ancorada na Lei Complementar 214/2025, atende a um pleito antigo do setor hoteleiro, que alegava distorção competitiva no curtíssimo prazo. Por sua vez, o redutor social de R$ 600 mensais por imóvel residencial, criado como alívio para a locação de longa duração, fica fora desse recorte. Assim, a equiparação tem efeito prático imediato na conta do operador.
Quando a pessoa física entra no regime obrigatório
Nem todo proprietário que aluga por temporada passa a ser contribuinte da CBS. A pessoa física entra no regime obrigatório quando ultrapassa, ao mesmo tempo, dois limites: mais de três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil. Quando essas duas variáveis se cruzam, a carga efetiva pode se aproximar de patamares próximos aos da hotelaria tradicional, segundo análises publicadas em portais especializados. Por isso, o tema costuma pesar nas assembleias em que o operador profissional invoca o argumento da liberdade econômica. A entrada em vigor é gradual, com período de testes em 2026 e operação plena prevista para 2033.
Airbnb em condomínio e a operação de segurança
Um ponto que o STJ destacou e que síndicos sentem na rotina diz respeito à segurança. A alta rotatividade gera dois efeitos práticos: o aumento do volume de pessoas que circulam sem vínculo permanente com o condomínio e a perda de previsibilidade no controle de acesso. Em condomínios sem portaria estruturada, essa combinação acende um sinal claro de risco.
Para que a deliberação em assembleia se traduza em rotina viável, a operação precisa acompanhar. Cadastro digital de hóspedes pelo aplicativo do condomínio, validação biométrica em pontos de entrada e registro de movimentação em tempo real entram como exigência mínima da operação. Soluções de portaria remota com base de operação 24/7, como a Portaria Porter, entregam exatamente esse nível de controle, com o ganho adicional de eficiência orçamentária para o condomínio. Assim, o síndico pode reverter uma decisão jurídica em política operacional.
Próximos passos para quem está na cadeira de síndico
O síndico que pretende agir nas próximas semanas tem três frentes para abrir em paralelo. A revisão da convenção, com apoio jurídico, garante que o texto reflita o novo entendimento do STJ. A pauta de assembleia, preparada com clareza, evita que o tema vire campo de batalha entre proprietários e moradores fixos. A operação de portaria, redesenhada para registrar fluxos com precisão, dá sustentação prática ao que for deliberado.
Quanto antes esse trio entrar em movimento, menor o espaço para conflitos pontuais e judicialização. Inclusive, esse alinhamento conversa diretamente com as tendências para condomínios em 2026, que apontam governança e tecnologia como camadas inseparáveis. A decisão do STJ é o gatilho. O Decreto 12.955/2026 é o agravante econômico. A governança condominial é a resposta.
Perguntas frequentes sobre Airbnb em condomínio
A decisão do STJ proíbe o Airbnb em condomínios residenciais?
A decisão estabelece que, em condomínios com convenção exclusivamente residencial, a oferta habitual de unidades para locação por curta temporada depende de autorização aprovada por dois terços dos condôminos. Assim, o uso pontual permanece dentro do que a convenção tolera, enquanto a exploração profissional precisa de aval coletivo.
Qual é o quórum exato para liberar ou proibir o Airbnb na convenção?
O quórum é de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Por isso, qualquer alteração na destinação prevista na convenção do condomínio passa por essa exigência, seja para liberar, condicionar ou proibir expressamente a locação por curta temporada.
A decisão do STJ vale para todos os condomínios do Brasil?
A decisão analisa um caso específico de Minas Gerais e ainda não tem força de súmula vinculante. Ainda assim, ela uniformiza o entendimento do tribunal superior sobre o tema e tende a orientar novos litígios em todo o país. Condomínios que regulamentarem o tema agora se posicionam de forma preventiva.
O que muda na rotina do síndico depois da decisão?
O síndico passa a ter respaldo mais firme para exigir que a liberação da locação por curta temporada passe por assembleia. Inclusive, ganha base sólida para investir em controle de acesso e cadastro de hóspedes, frentes que o STJ associou diretamente à segurança e ao sossego do condomínio.
Como a reforma tributária afeta quem aluga via Airbnb em condomínio?
O Decreto nº 12.955/2026 equiparou as locações de até 90 dias aos serviços de hotelaria para fins de CBS. A pessoa física entra no regime obrigatório apenas quando ultrapassa, simultaneamente, mais de três imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil. Por isso, o impacto recai principalmente sobre o operador profissional, com carga efetiva relevante quando esses dois limites se cruzam.
Locações de média temporada também são afetadas pela decisão?
A decisão foca em operações com características de hotelaria, geralmente abaixo de 90 dias e com alta rotatividade. Locações de média temporada, com vínculo pessoal entre proprietário e locatário e baixa frequência, tendem a permanecer fora desse recorte. Ainda assim, a convenção pode estabelecer regras próprias para esse intervalo.
