A gestão de edifícios com um único proprietário enfrenta desafios específicos, especialmente quando se trata de equilibrar custos operacionais e reduzir a carga tributária.
Estratégias para Mitigação de Custos e Tributação
As despesas ordinárias de preservação da estrutura comum, podem ser desmembradas da cobrança de aluguéis, e é uma excelente estratégia para mitigar custos com tributação, considerando que os valores destinados a despesas comuns não configuram renda.
A Inviabilidade Jurídica da Constituição de Condomínio
É preciso lembrar que, nestes casos constituir um condomínio é inviável do ponto de vista jurídico, pois a existência de um condomínio pressupõe a pluralidade de proprietários, o que não ocorre no caso de edifícios de propriedade única.
O Que Diz a Lei do Inquilinato Sobre a Separação de Valores
Assim, é uma alternativa viável e prevista na Lei do Inquilinato, a separação dos valores de aluguéis e despesas comuns ordinárias. Essa abordagem permite que os locatários assumam o rateio de custos como água, energia elétrica, manutenção e conservação de áreas comuns, desde que devidamente comprovados.
Benefícios Tributários e Necessidade de Transparência
O desmembramento traz benefícios tributários significativos, já que os valores destinados a despesas ordinárias não constituem acréscimo patrimonial e, portanto, não são tributáveis como renda. Contudo, exige mudanças contratuais e transparência na gestão desses custos.
Como Mitigar Riscos de Fiscalização e Garantir Conformidade
Embora o desmembramento reduza a carga tributária, ele pode atrair maior fiscalização, dado o impacto sobre os valores declarados de receita de locação.
Para mitigar riscos, algumas medidas são fundamentais:
- Documentação comprobatória: Notas fiscais, recibos e contratos que detalhem os serviços prestados.
- Organização contábil: Manutenção de uma conta bancária exclusiva para a movimentação dos valores e separação clara dos custos de manutenção.
- Relatórios periódicos: Transparência com locatários, detalhando os valores arrecadados e gastos realizados.
- Arquivamento de documentos: Garantir o armazenamento por pelo menos cinco anos, conforme o prazo prescricional tributário.
Segurança Jurídica e Eficiência Organizacional
O rateio de despesas ordinárias em edifícios de propriedade única é uma alternativa juridicamente segura e tributariamente vantajosa, desde que implementado com rigor documental e organizacional. Essa prática permite alinhar os interesses do proprietário e dos locatários, garantindo que os custos operacionais sejam divididos de forma justa e transparente.
Por fim, é sempre recomendável que proprietários busquem orientação especializada para estruturar essa solução de maneira adequada e evitar problemas futuros com o fisco e até mesmo com os locatários, uma vez que estas condições devem ser estabelecidas em contrato.
ARIÁDINE GROSSI, Advogada sócia da banca Peixoto e Cintra Advogados Associados, Embaixadora Porter, head na área Imobiliária e Condominial, Especialista em Processo Civil, pela Fundação do Ministério Público do Estado de Mato Grosso, e especialista em Direito Condominial pela Centro Brasileiro de Estudos e Pesquisas Jurídicas, professora, consultora e palestrante, coautora da obra Experiências Práticas em Conflitos Condominiais, editora ANACON, 2023.
